Semanas atrás, la Cámara de Diputados de la Nación aprobó las modificaciones a la ley existente. Esto generó incertidumbre y más dudas y certezas entre quienes alquilan un local comercial o una vivienda. ¿Cómo entender estos cambios en muy pocos minutos?
En Fleitas Propiedades queremos que cuentes con toda la información para que tomes tus mejores decisiones. En primer lugar, tenés que saber que la nueva ley mantiene la duración de los contratos por 3 años, pero dispone que las actualizaciones en los precios de los alquileres se realicen cada 6 meses.
Otro de los puntos importantes, es que se prohíbe publicitar los alquileres en dólares y se establecen beneficios impositivos para los propietarios e inquilinos. Entonces, siempre serán cotizados en pesos para que el inquilino sepa que los valores son reales y más accesibles.
Por otra parte, la nueva ley dispone que los alquileres podrán aumentarse, como mínimo, cada 6 meses. De todos modos, la norma indica que las partes pueden pactar que la actualización se realice en un plazo más largo de tiempo, por ejemplo, cada 8 o 10 meses. Eso podrá depender de los intereses de ambas partes.
La ley anterior disponía que los aumentos se produjeran de forma anual y el proyecto aprobado inicialmente en Diputados proponía aumentos cada 4 meses. Finalmente, el plazo se fijó en “un mínimo de 6 meses”.
Pero ¿cómo saber si el aumento aplicado es justo o no? El texto aprobado por la Cámara baja dispone que los aumentos de alquileres se definirán según el menor valor que surja de aplicar el 90% del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) publicado por el INDEC o el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) del Banco Central.
Se trata del mismo procedimiento utilizado por el Coeficiente Casa Propia, el cálculo dispuesto por el Gobierno para la actualización de las cuotas para los créditos de Casa Propia y Procrear II.
¿Conviene la Ley anterior o la nueva?
La ley anterior había creado el Índice para Contratos de Locación (ICL), compuesto por el 50% del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el 50% de la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que marca la evolución del salario privado.
Veamos este ejemplo: para un contrato de alquiler de $ 40 mil firmado el 1° de octubre de 2020 con la ley anterior, el valor al segundo año sería de $ 59.428, y para el tercer año, $ 99.429.
En tanto -con actualización semestral- a partir del sexto mes el inquilino pagaría $ $ 44.968, en el segundo año, $ 56.147 (con una actualización, a los 6 meses, de $ 67.169); y en el tercer año la cuota ascendería a $ 89.254 al comienzo y $ 117.913 en el último semestre.
En conclusión, durante un contrato de 3 años un inquilino con la anterior ley pagó en total $ 2.386.284, mientras que con la nueva ley hubiera pagado $ 2.492.704 (una diferencia equivalente al valor de 2 alquileres y medio, según el monto del inicio del contrato).
Beneficios impositivos para todos
La nueva norma incorporó una serie de beneficios impositivos para incentivar la oferta de alquileres. En Gualeguaychú muchas viviendas se encuentran a la venta y hay poca oferta de alquiler, por lo que se presume que esta nueva Ley puede impactar positivamente en el mercado.
El texto dispone que el alquiler de hasta 2 inmuebles quedará exento del pago del Monotributo, en caso de corresponder; y también exime a las operaciones realizadas en el marco de un contrato de alquiler del pago del Impuesto al cheque.
Además, las viviendas que se encuentren en alquiler y no superen cierto tope de valor fiscal no pagarán el impuesto a los Bienes Personales. Finalmente, tanto el propietario como el inquilino podrán descontar del Impuesto a las Ganancias el 10% del valor total del alquiler anual.
¿Te quedó alguna duda? Escribinos.